Bauland ist nicht gleich bebauungsfähiges Land!

Der Traum vom Eigenheim beginnt in der Regel mit dem Kauf eines Grundstücks. Allerdings entpuppt sich die als "Bauland" angepriesene Fläche nicht immer auch als tatsächlich sofort bebauungsfähiges Land, und das vermeintliche Schnäppchen beim Grundstückskauf erweist sich als wertlos.

Baufachleute unterscheiden nämlich zwischen Bauerwartungsland, Bauland, Fertigbauland und dem so genannten fertigen freien Bauland. Unter dem Begriff Bauerwartungsland fallen bestimmte Grünflächen, die im Flächennutzungsplan der Kommune bereits als Bauland vorgesehen sind, aber für die noch kein Bebauungsplan existiert. Im Prinzip kann dort zwar gebaut werden, einen Rechtsanspruch auf die Genehmigung seiner Baupläne hat der Käufer allerdings nicht.

Anders ist das beim Bauland: Dabei handelt es sich um Grundstücke, für die schon ein rechts-gültiger Bebauungsplan existiert, die aber noch nicht komplett erschlossen sind. Dort hat der Käufer zwar einen Rechtsanspruch aufs Bauen, aber die Bebauung kann noch eine Zeitlang auf sich warten lassen. Wer unter Zeitdruck steht, sollte sich vorher bei der Kommune genau erkundigen, wann mit einer Erschließung zu rechnen ist.

Wesentlich einfacher haben es die Erwerber von Fertigbauland. Dort sind alle rechtlichen Voraussetzungen für den Bau erfüllt. Der Bauherr kann sofort seine Baupläne zur Genehmigung einreichen. Nachteil beim Fertigbauland: Die anteiligen Erschließungskosten sind im Grundstückspreis noch nicht enthalten. Anschlüsse für Gas, Wasser, Abwasser und Strom müssen noch gelegt und vom Grundstückseigentümer bezahlt werden.

Zum Festpreis gibt es dagegen das fertige freie Bauland. Wer eine solche Parzelle erwirbt, hat bereits alles inklusive: Grundstückspreis und Erschließungskosten. Unter diese Kategorie fallen vor allem Grundstücksparzellen innerhalb bereits bestehender Wohngebiete.

Grundsätzlich sollten sich Grundstückskäufer immer vor dem Kauf über den Stand der Bebaubarkeit informieren, sonst erleben sie eventuell eine böse Überraschung. Im Zweifelsfall sollen sie einen Bausachverständigen mit der Prüfung des Grundstücks beauftragen. Der Fachmann klärt bereits vor dem Kauf, ob der Baugrund für die geplante Bebauung überhaupt geeignet ist.

Gebrauchtimmobilien mit hohe Zusatzkosten

Käufer einer Nachkriegsimmobilie aus den 1950er oder -60er Jahren müssen durchschnittlich noch einmal gut 40 Prozent des Kaufpreises aufwenden, um ihr Haus nach dem Kauf zu modernisieren - das teilt der Verband Privater Bauherren in Berlin mit. Selbst an jüngeren Häusern werden oft teure Reparaturen, Sanierungen und Modernisierungen erforderlich, vor allem an der Heizung, bei Installationen und bei der Wärmedämmung.

Auch Käufer eines Einfamilienhauses aus den 70er oder 80er Jahren sollten noch mit grob einem Drittel der Anschaffungskosten für Sanierung und Modernisierung rechnen, empfiehlt der Sachverständige des Bauherrenverbands, Thomas Penningh. Wer also einen Altbau aus den 70ern für 180.000 Euro kauft, muss über den Daumen mindestens 240.000 Euro finanzieren, um seine Immobilie nach dem Erwerb an moderne Anforderungen anzupassen zu können. Besonders teuer wird es, wenn die komplette Wasserver- und Entsorgung, die Heizungsanlage oder das Dach erneuert werden muss. Auch die Trockenlegung feuchter Keller oder eine Rundumisolierung des Mauerwerks gehen erheblich ins Geld. Selbst wenn dadurch zusätzliche Kosten entstehen: Experten empfehlen vor dem Kauf einer Gebrauchtimmobilie, stets einen erfahrenen Altbauspezialisten zu Rate zu ziehen, damit schon vor dem Kauf feststeht, welche Sanierungsmaßnahmen notwendig sind.

Ein Gutachten über die voraussichtlichen Modernisierungsaufwendungen macht die Kosten planbar, außerdem ist es ein gutes Argument, um beim Verkäufer einen günstigeren Kaufpreis durchzusetzen.

Verkäufer müssen auf Mängel hinweisen

Verkäufer, die ihr Haus auf Vordermann bringen, dürfen es sich damit nicht zu leicht machen. Das Oberlandesgericht Koblenz hat entschieden, dass ein Eigentümer arglistig handelt, wenn er etwa einen Feuchtigkeitsschaden einfach überpinselt und den Mangel gegenüber dem Käufer verschweigt. In dem Fall drang auf Grund einer fehlenden Außen-Abdichtung Feuchtigkeit in den Keller ein. Der Verkäufer musste letztlich für die Beseitigung des Schadens aufkommen.
(BLZ) Aktenzeichen:5 Ulli 1/05

Rechten und Pflichten rund um das Erbbaurecht

Einleitung
Das Erbbaurecht ist das veräußerliche und vererbliche Recht, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu errichten oder zu haben. Das Eigentum am Grundstück und das am Gebäude fallen hier also auseinander. Für den Eigentümer des Grundstücks ist das Erbbaurecht ein Recht, das sein Grundstück belastet, für den Erbbauberechtigten ein Recht, das ihm für gewisse Zeit das Eigentum an dem errichteten Gebäude verschafft. Der Grundstückseigentümer kann so sein Grundstück wirtschaftlich nutzen, ohne das Eigentum an dem Grundstück auf Dauer zu verlieren.

Praktische Bedeutung
Praktisch bedeutsam ist die Vergabe von Erbbaurechten durch Gemeinden (Liegenschaftsamt) und Kirchen an Bauwillige. Die Besonderheit der Bestellung eines Erbbaurechts liegt darin, dass dadurch die Möglichkeit eingeräumt wird, Wohnungseigentum zu errichten, ohne die Grundstückskosten aufwenden zu müssen. Der dieser besonderen Eigentumsform zugrundeliegende Gedanke war, auch weniger finanzkräftigen Bevölkerungsschichten Wohnungseigentum zu ermöglichen.

Bestellung des Erbbaurechts
Das Erbbaurecht wird für einen bestimmten Zeitraum bestellt, der in der Regel 99 Jahre beträgt. Während dieser Zeit kann der Berechtigte das Grundstück zur Bebauung nutzen, wobei der Umfang der Bebauung in der Regel vertraglich festgelegt sein wird (z. B. Doppelhaus, Reihenhaus, Eigenheim).Für das Erbbaurecht gelten die Vorschriften, die für das Grundstück gelten, das Erbbaurecht wird daher wie das Grundstück durch notariell beurkundete Einigung von Grundstückseigentümer und Erbbauberechtigtem und Eintragung im Grundbuch begründet. Im Grundbuch des Grundstücks wird das Erbbaurecht an erster Rangstelle der Abteilung II als Belastung eingetragen und kann selbst belastet werden (z. B. mit einer Hypothek oder Grundschuld). Das Erbbaurecht und der Erbbaurechtsinhaber werden im Gegenzug im sog. Erbbaugrundbuch eingetragen.

Erbbauzins
Für die Bestellung des Erbbaurechts muss der Berechtigte dem Grundstückseigentümer ein Entgelt, den Erbbauzins, zahlen, dessen Höhe für die gesamte Zeit im Voraus bestimmt sein muss. Er beläuft sich zumeist auf 4% des Grundstückwertes. Bei zu Wohnzwecken bestellten Erbbaurechten kann eine Anpassung des Erbbauzinses an veränderte Verhältnisse vorbehalten werden. Diese Veränderungen werden an der Entwicklung der Löhne und Gehälter und der Entwicklung der Lebenshaltungskosten gemessen. Eine Erhöhung des Erbbauzinses kann bei zu Wohnzwecken bestimmten Gebäuden aber frühestens nach drei Jahren verlangt werden. Sind Anpassungsklauseln vereinbart, ist zu beachten, dass die Steigerung des Zinses möglichst an einen amtlichen Index wie den Diskontsatz der Bundesbank gekoppelt ist und nicht an den örtlichen Mietspiegel, der sich in der Regel ungünstiger auf die Zinserhöhung auswirkt. Generell gilt hier der Grundsatz, dass je höher der Zinssatz für normale Hypotheken ist und je niedriger der Erbbauzins, desto besser und sinnvoller ist es für einen Interessenten, ein Grundstück im Erbbaurecht zu erwerben.

Rechten und Pflichten rund um das Erbbaurecht
Das Erbbaurecht ist vererblich und übertragbar nach den Regeln, die für die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück gelten. Der Erbbauvertrag kann allerdings die Zustimmung des Grundstückeigentümers zur Veräußerung vorsehen.Der Erbbauberechtigte ist Eigentümer des Gebäudes, er kann es umbauen, sanieren und ähnliche Maßnahmen vornehmen, sowie das Gebäude verkaufen. Hierfür ist es üblich im Erbbauvertrag festzuhalten, dass die schuldrechtlichen Verpflichtungen aus dem Erbbauvertrag, wie etwa die Zahlung des Erbbauzinses, an den Erwerber übergehen.Der Erbbauberechtigte kann das Gebäude auch vermieten. Wie bei einem Grundstückskauf auch, gehen die Erschließungskosten auf den Käufer, also in diesem Fall auf den Erbbauberechtigten über. Darunter fallen alle Kosten, die der Gemeinde bei der Erschließung des Grundstücks entstanden sind, insbesondere die des Straßenbaus und der Kanalisation. Da die Abrechnung einer Gemeinde mitunter einige Zeit dauert, sollte im Erbbauvertrag geregelt werden, wer für welche Kosten ab welchem Zeitpunkt aufkommen muss.Vorsicht ist geboten bei einer vertraglich vereinbarten Ankaufspflicht des Erbbauberechtigten. In dem Fall muss der Berechtigten nämlich das Grundstück erwerben, wenn der Eigentümer es verlangt, auch wenn die finanzielle Situation das zu dem Zeitpunkt nicht unbedingt hergibt. Besteht der Grundstückseigentümer auf eine solche Klausel, können aber Fristen dergestalt vereinbart werden, dass eine Ankaufspflicht frühestens nach 10 und spätestens nach 20 Jahren besteht.

Heimfall
Unter einem Heimfall versteht man die Gründe, bei deren Eintreten das Erbbaurecht vor Ablauf der Regelzeit an den Grundstückseigentümer rückübertragen werden muss, etwa wenn der Erbbauzins in der Höhe zweier Jahresbeträge nicht gezahlt wird. An diesen Punkt knüpfen die meisten Rechtsstreitigkeiten in Erbbauangelegenheiten an, so dass der Vereinbarung von Heimfallgründen im Erbbauvertrag daher besondere Aufmerksamkeit gewidmet werden sollte.

Erlöschen des Erbaurechts
Das Erbbaurecht erlischt mit Zeitablauf. Eine Kündigung während der Laufzeit ist hingegen nicht möglich, weder vom Grundstückseigentümer noch vom Erbbauberechtigten. Mit Beendigung des Erbbaurechts endet auch das Eigentum des Erbbauberechtigten an dem Haus und geht an den Grundstückseigentümer über. Allerdings muss der Grundstückseigentümer dann eine Ausgleichszahlung gemessen an dem dann bestehenden Marktwert des Hauses leisten. Der Berechtigte kann sich aber auch vertraglich ein Vorrecht zur Erneuerung des Erbbaurechts nach Ablauf der Vertragsdauer einräumen lassen.

Zu empfehlende Bücher:
Roland Böttcher: Praktische Fragen des Erbbaurechts, Köln 2002 Rolf A. Schütze: Heidelberger Musterverträge, Heft 27, Erbbauvertrag, Heidelberg 1999 Peter Limmer: Erbbaurecht, Recklinghausen 2001